Obnova bytových domov

Obnova bytových domov všeobecne

Životnosť bytových domov sa pohybuje v rozmedzí 80 až 100 rokov. Je však závislá od výmeny opotrebovaných konštrukcií a od pravidelnej údržby a rekonštrukcie. Bytové domy (BD), si vyžadujú obnovu stavebných konštrukcií a technických zariadení aspoň dvakrát počas ich životnosti, ktorú tak možno dokonca o niekoľko rokov predĺžiť. Základnými piliermi obnovy bytových domov je zateplenie, výmena schodiskových okien , výmena zdravotechniky a odstránenie systémových porúch, ktoré sa najčastejšie prejavujú na balkónoch a lógiách BD.

Výhody zateplenia

Zateplenie obvodových stien so sebou prináša efekt v podobe zníženia tepelných strát bytového domu, predĺženie životnosti zateplenej budovy ako aj zlepšenie tepelnej pohody v zateplenom dome. Pred zateplením sa vnútorná povrchová teplota stien pohybuje okolo 13°C, podľa tepelno – izolačných vlastností súčasného muriva. Po zateplení, kedy obvodový plášť spĺňa normou požadované hodnoty, sa vnútorná povrchová teplota stien pohybuje okolo 18°C. Za tohto stavu zaniká nepríjemný pocit chladu vystupujúci z obvodových stien a v celej miestnosti je pocit tepelnej pohody. Navyše ak je vnútorná povrchová teplota na vnútornom povrchu múru nízka, môže dôjsť ku kondenzácií vodných pár a následne k výskytu plesní.     
Zateplením dochádza i k odstráneniu rady konštrukčných nedostatkov ako sú tepelné mosty, ktoré vznikli z dôvodu nekvalifikovanej hrúbky muriva. V neposlednej rade sa zateplením zvyšuje aj estetika stavby.

Forma financovania obnovy bytových domov prostredníctvom prostriedkov zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB)

Pod obnovou bytovej budovy sa z hľadiska možnej podpory zo ŠFRB rozumie:

  1. tepelná ochrana (zateplenie) bytového domu alebo rodinného domu pri dodržaní všeobecne záväzných právnych predpisov a technických špecifikácií,
  2. obnova alebo modernizácia spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu,
  3. odstránenie statických nedostatkov bytového domu, ak sú preukázané oprávnenou (odborne spôsobilou) právnickou alebo fyzickou osobou.

Okrem zateplenia obvodového plášťa budovy, stropu suterénu a strechy je z prostriedkov ŠFRB možná aj výmena otvorových výplní (schodiskových okien, vstupov). Súčasťou projektového riešenia tepelnej ochrany sú nevyhnutne súvisiace stavebné úpravy pozostávajúce najmä z opravy vystupujúcich častí stavby, ako sú lodžia, balkón, prekrytie vstupu, strojovňa výťahu a podobne, opravy alebo výmeny otvorových výplní, stavebnej úpravy vstupov a schodiskových priestorov stavby. Po ukončení prác je nutné hydraulické vyváženie vykurovacieho systému bytového domu s dodržaním predpisov týkajúcich sa merania regulácie zásobovania teplom podľa zákona č. 70/1998 Z. z., zákona č. 555/2005 Z. z., vyhlášky ÚRSO č. 630/2005 Z. z. a vyhlášky MVRR SR č. 625/2006 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov.

Podmienky na získanie úveru

Parametre úveru na financovanie obnovy, vrátane vládneho programu zatepľovania (VPZ) ,sa v súčasnej dobe riadia  zákonom 607/2003 Z.z.  Základné podmienky:

Pri obnove  žiadateľ musí preukázať, že má zabezpečené vlastné prostriedky, alebo prostriedky stavebného sporenia,  vo výške minimálne 20 % z obstarávacej ceny stavby, na ktorú požaduje podporu. Po poskytnutí úveru zo ŠFRB sa žiadateľ stáva jeho dlžníkom a spláca iba mesačné splátky, ktorými uhrádza poskytnutý úver (istinu) a úrok z úveru.

Zákon umožňuje ručiť:
a) nehnuteľnosťou, ktorej hodnota je vo výške 1,5-násobku žiadaného úveru, pričom charakter a druh nehnuteľnosti musí spĺňať podmienku jej predajnosti na trhu. Hodnota nehnuteľnosti musí byť preukázaná znaleckým posudkom, ktorého dátum vyhotovenia nesmie byť starší ako 3 mesiace od dátumu podania žiadosti o úver,
b) bankovou zárukou – ŠFRB má uzatvorené rámcové zmluvy s komerčnými bankami, ktoré na základe týchto zmlúv uskutočňujú pri účele obnovy ručenie bankovou zárukou okrem miest a obcí aj pre stavebné bytové družstvá a spoločenstvá vlastníkov bytov.
c) zriadením záložného pláva na pohľadávku žiadateľa z fondu prevádzky, údržby a opráv (FPÚO)

BYTTERM a.s. má aktívnu spoluprácu so ŠFRB

Bytterm a.s. má so zabezpečovaním  finančných prostriedkov zo ŠFRB dlhoročné skúsenosti. Od roku 2006 do roku 2011 bolo cez BYTTERM a.s. podaných 50 žiadostí na ŠFRB o podporu  bytových domov v našej správe a  zrealizovaná bola oprava  všetkých 50 BD. Z účelu obnova bytových domov bolo realizovaných 34  a  VPZ 16 bytových domov. Celkom bolo preinvestovaných v tomto období 14 366 049 €,  z  toho s využitím účelu  obnova a dotácie na odstránenie systémových porúch 8 145 497 €,  s využitím účelu  VPZ a dotácie na  odstránenie systémových porúch 5 320 703 € a s využitím len dotácie na odstránenie systémových porúch  899 849 €. 

Dotáciu z MVRR SR (teraz MDVRR SR) na odstránenie systémových porúch, vo výške 50 %  celkových nákladov na jej odstránenie,  získalo 28   BD v správe Bytterm a.s. Žilina.

Pre zabezpečovanie akcií financovaných z prostriedkov ŠFRB má BYTTERM, a.s. na divízií Správy majetku zriadené samostatné stredisko, ktoré je schopné na základe dlhoročných skúseností zmenežovať obnovu bytového domu v rámci inžinierskej činnosti od prvotnej komunikácie s vlastníkmi bytového domu, cez získanie finančných zdrojov, až po vydanie právoplatného kolaudačného rozhodnutia na zrealizovanú stavbu.
Pred vybavovaním žiadosti na ŠFRB je dôležitá dostatočná tvorba fondu prevádzky, údržby a opráv, ktorá musí postačovať v prípade využitia účelu OBNOVA na preukázanie vlastných zdrojov vo výške 20% investície a na splácanie úveru  či už klasického na Obnovu bytového domu , alebo na zatepľovanie  z vládneho programu, pričom podstatná časť úveru je splácaná z úspor na dodanom teple.  

BYTTERM, a.s. dokáže v prípade záujmu zo strany jednotlivých bytových domov zabezpečiť inžiniersku činnosť, za odmenu  v zmysle cenníka, v plnom  rozsahu. Zo strany vlastníkov je však nevyhnutné dohodnúť sa na rozsahu investície, výške úveru a splnomocnení správcu na príslušné úkony za spolupráce zvolených zástupcov vlastníkov bytov a nebytových priestorov príslušného bytového domu.

Súčasťou investície s podporou ŠFRB môže byť aj hydraulické vyregulovanie vykurovacej sústavy a význam  takejto investície sa prejaví najmä na úsporách  jednotlivých bytových domov vo vyúčtovaní nákladov za kúrenie a tepelnej pohode užívateľov bytov.